Prêt immobilier : Les conséquences d’une demande non conforme à la promesse de vente.

Dans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de Cassation rappelle que la demande de prêt immobilier formée à un montant supérieur et à un taux inférieur tels que mentionnés dans la promesse de vente, prive l’acquéreur de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

L’acquéreur peut être privé de sa demande de prêt

Aux termes d’une promesse de vente signée par les parties, une société vend à un acquéreur un appartement sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour lequel il s’engageait à déposer une demande dans un délai de 8 jours pour un montant de 135 703 € remboursable en 180 mois au taux maximum de 4,2%.

Consécutivement à la non-obtention de son prêt, l’acquéreur sollicite la restitution de l’acompte par lui versé à la société venderesse lors la signature de la promesse de vente. Ce qu’elle refuse. Il l’assigne donc en répétition de l’indu et en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel de Rennes va débouter l’acquéreur au motif :

• qu’il n’avait pas respecté les stipulations du compromis de vente en sollicitant un prêt au taux souhaité de 3,15% inférieur à celui prévu par le contrat qui prévoyait un taux de 4,20 % en taux fixe.
• que la demande de prêt n’avait pas été formée dans le délai de 8 jours de la signature du compromis.
• Que le montant du prêt était de 135 703 € tandis que le vendeur a sollicité un prêt d’un montant de 2 000 € supérieur à celui prévu par le compromis de vente.

La Cour de cassation confirme la position des juges du fond ayant retenu que la demande de prêt n’était pas conforme aux stipulations de la promesse de vente dès lors que le capital emprunté était d’un montant plus élevé et le taux demandé d’un montant inférieur à ce que prévoyait celle-ci, la demande en restitution de l’acompte versé formée par l’acheteur devait être rejetée.

Cette solution rappelle une fois de plus que l’acquéreur n’ayant pas effectué une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles de la promesse, sera considéré comme ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive. En effet, cette condition suspensive est réputée accomplie lorsque l’acquéreur en a empêché la réalisation conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du Code civil.

Cette faute de l’acquéreur est sanctionnée par la non restitution de son acompte versé au moment de la signature de la promesse de vente que le vendeur demeure en droit de conserver.

Au regard des enjeux financiers, il est crucial pour l’acquéreur de s’assurer que sa demande de prêt répond scrupuleusement aux conditions de la promesse de vente. 

Pacta sunt servanda…

Maître Angélina JOLLY NICOLAS
Avocat à la Cour 
Selas JurisCarib
Membre de l’AARPI AVOCATS REUNIS

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