Comment devenir propriétaire immobilier par le mécanisme de la prescription acquisitive ?

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Qu’est-ce que la prescription acquisitive en matière immobilière ?

En droit français, il existe différents moyens d’acquérir la propriété d’un bien : La vente, la succession, la donation ou même la vente à la barre du tribunal.

A côté de ces différents modes d’acquisition existe une autre voie celle de la prescription acquisitive.

Pour définir ce mécanisme le plus simplement possible, le code civil permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier utilisé  depuis 30 ans de manière paisible, continue, au vu et au su de tous et dont on se considère bien évidemment propriétaire. Ce délai peut être réduit à 10 ans en cas de prescription abrégée.

Si le principe est que le droit de propriété est absolu et imprescriptible, dans certains cas, lorsque le propriétaire d’un bien s’en désintéresse ou l’abandonne trop longtemps, il peut en être dépossédé par le tiers qui en a pris possession.

Quelles sont les personnes qui peuvent prescrire et devenir propriétaire?

A priori toute personne peut prescrire y compris les co-indivisaires dans le cadre de l’indivision.

En revanche, l’usufruitier et le locataire ne peuvent le faire tout simplement  parce que dans le cas du locataire, celui-ci est lié au propriétaire généralement par un bail l’autorisant à louer.

Dès lors qu’une convention ou une autorisation a été donnée par le propriétaire à celui qui utilise le bien, la prescription acquisitive n’est plus applicable.

Quels sont les biens concernés par la prescription acquisitive ?

Tous les biens peuvent être concernés par la prescription acquisitive: un terrain, une maison, un appartement, un garage, une servitude de passage….

Par contre, sont exclus de la prescription acquisitive, les biens immobiliers faisant partie  du domaine public par exemple les biens situés sur la zone des 50 pas géométriques ainsi que ceux donnés en location.

Comment faire constater la prescription acquisitive sur un bien immobilier ?

La solution la plus simple est l’établissement d’un acte de notoriété de prescription acquisitive par un notaire qui demandera la présence de témoins attestant d’actes d’occupation matérielle du bien concerné durant 30 ans.

La prescription acquisitive peut être établie également par la saisine du tribunal aux fins de faire reconnaître son droit de propriété ou encore à l’occasion d’un procès fait à l’occupant aux termes duquel le juge dira que ce dernier a acquis la propriété par l’usucapion s’il remplit les conditions.

Si vous souhaitez connaître vos droits en matière de prescription acquisitive, il est plus prudent de consulter votre avocat.

Lamentin le 16 septembre 2020
Maître Angélina JOLLY NICOLAS
Membre de l’AARPI Avocats Réunis

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