Me Audrey NICOLAS, avocate au barreau de Paris

Plus-values des particuliers Quelles sont les principales mesures de la loi de finances 2021 ?

Il a fallu 4 lois de finances rectificatives pour que la loi de finances pour 2021 n° 2020-1721 du 29 décembre soit adoptée. 

Elle entérine le plan de relance de l’économie et multiplie les mesures de soutien aux secteurs économiques les plus touchés, notamment par la voie de la défiscalisation.

Publiée au Journal Officiel du 30 décembre dernier, la loi de finances pour 2021 acte plusieurs dispositifs majeurs pour les acteurs de l’habitat et de l’aménagement. 

Nous en retiendrons trois concernant les plus-values immobilières des particuliers. 

Rappel : La plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de la résidence principale. Des exonérations sont envisageables selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Sur les aménagements du régime d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de cession d’immeubles destinés au logement social (art. 14 LF 2021)

Le code général des impôts favorise construction de logements sociaux et prévoit d’exonérer d’impôt sur le revenu les plus-values immobilières constatées lors des cessions d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens réalisés par des personnes physiques ou des sociétés de personnes au profit, directement ou indirectement (7° et 8° du II de l’article 150 U du CGI).

L’article 14 de la loi de finances pour 2021 aménage ce régime d’exonération afin de conforter le dispositif. 

Les exonérations prévues au Code Général des Impôts sont octroyées en contrepartie de l’engagement, de la part du cessionnaire final de l’opération, y compris s’il s’agit d’un organisme HLM, de construire des logements sociaux. L’acquéreur, quelle que soit sa qualité, est donc tenu d’un engagement de construire. 

De plus, l’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s’est engagé à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées dans le permis de construire, ou en cas de portage par une collectivité territoriale, à faire construire par un organisme HLM. 

Dans le cas d’une opération mixte, combinant, sur le terrain cédé, la création de logement sociaux et la création de logements cédés ou loués au prix du marché, « seule la part de l’opération aboutissant à la création de logements sociaux construits ouvre droit à l’avantage fiscal ». 

Il convient de noter que l’exonération est totale lorsque les logements sociaux que s’engagent à construire les organismes HLM représentent plus de 80 % de la surface des logements construits. 

Enfin, les délais qui séparent l’acquisition de la construction peuvent être long. Le délai qui leur est imparti pour l’achèvement des logements sociaux est alors porté à dix ans. 

Sur la prorogation du régime d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières pour la cession de droit de surélévation (art. 37 LF 2021)

Le régime spécifique d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en présence de la cession d’un droit de surélévation est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 37 de la loi de finances pour 2021.

En effet, l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d’un droit de surélévation a été créée par l’article 42 de la loi de finances rectificative pour 2011. Elle bénéficie aux personnes physiques et aux sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du Code Général des Impôts au titre de la cession d’un droit de surélévation, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever les locaux destinés exclusivement à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. 

En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.

Ce dispositif d’exonération des plus-values de cession d’un droit de surélévation était amené à s’éteindre au 31 décembre 2020. 

Sur la mise en place d’un abattement temporaire pour les cessions d’immeubles pour certaines opérations d’urbanisme (art 38 LF 2021)

Afin de renforcer l’attractivité des opérations de revitalisation du territoire et des grandes opérations d’urbanisme, la loi de finances pour 2021 dans son article 38 instaure un abattement exceptionnel applicable sur les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens. 

Il doit s’agir de biens immobiliers bâtis situés en tout ou partie dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (v. art. L. 312-4 C. urb.) ou dans celui d’une opération de revitalisation du territoire (v. art. L. 303-2 CCH).

La promesse unilatérale ou synallagmatique de vente doit être signée et avoir acquis date certaine entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023, la cession devant intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la date où la promesse a acquis date certaine.

Par ailleurs, l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes et à réaliser et achever un ou plusieurs bâtiments collectifs d’habitation, l’achèvement des immeubles devant intervenir dans les quatre ans de l’acquisition.

Le taux de droit commun de cet abattement est fixé à 70 % et est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface s’élève à au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées par le permis de construire.

Si elle ne comporte pas d’innovations majeures, la loi de finances pour 2021 a introduit des mesures de dynamisation et de diversification pour l’accès au logement.  

Maître Audrey NICOLAS
Avocat au Barreau de Paris 
Les Avocats Réunis AARPI

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